Lex Koller Suisse : Guide pratique pour investisseurs étrangers et propriétaires

Introduction : comprendre la Lex Koller en quelques minutes

La Lex Koller en Suisse est la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) : elle détermine qui, parmi les acheteurs étrangers, peut acquérir un bien résidentiel, dans quels cas une autorisation est requise et quelles restrictions s’appliquent. En vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 1985, elle encadre strictement les conditions dans lesquelles un ressortissant étranger ou une société étrangère peut acheter un bien immobilier en Suisse.

Pour tout investisseur ou propriétaire francophone qui envisage l’acquisition d’un appartement, d’une villa ou d’un investissement locatif en Suisse, notamment à Genève et sur le segment résidentiel de prestige, une question se pose immédiatement : suis-je soumis à cette loi, et dans quelles conditions puis-je concrétiser mon projet ? La réponse dépend de votre nationalité, de votre permis de séjour, de votre domicile effectif, du type de bien visé et des exceptions prévues par le droit suisse.

Le Conseil fédéral joue un rôle central dans l’évolution de cette législation. Un durcissement de la Lex Koller a été mis en consultation du 15 avril au 15 juillet 2026, avec l’objectif affiché de renforcer les restrictions sur certains achats ; l’entrée en vigueur des nouvelles mesures est visée en 2027. Vous trouverez ici l’essentiel pour comprendre la définition et l’objectif de la Lex Koller, identifier les personnes et les biens concernés, repérer les exceptions, suivre la procédure d’autorisation et mesurer l’impact concret de ces règles sur le marché immobilier genevois.

Historique et objectifs de la loi fédérale Lex Koller

La volonté de limiter l’achat de biens immobiliers en Suisse par des non-résidents ne date pas d’hier. Dès 1961, la Lex von Moos posait les premières restrictions, avant d’être remplacée par la Lex Friedrich, puis par la LFAIE dans sa forme actuelle, entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 1985 et révisée à plusieurs reprises (notamment autour de 1997)

Les points clés de cette évolution :

• Objectif initial : protéger le marché immobilier suisse contre la spéculation étrangère et limiter ce que le législateur appelait la « surpopulation étrangère du sol », notamment dans les régions touristiques, les stations de montagne et les communes lacustres très recherchées.
• Protection du territoire : la loi reflète un consensus politique en faveur de la protection du paysage et de la maîtrise de l’urbanisation en Suisse.
• Application fédérale, mise en œuvre cantonale : bien que la LFAIE soit une loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, chaque canton, de Berne à Genève en passant par Appenzell Rhodes Extérieures dispose de ses propres directives d’application.
• Débats récents : après des tentatives d’abrogation, le Conseil fédéral envisage au contraire de renforcer la Lex Koller pour requérir plus d’autorisations pour les achats immobiliers, en réaction à la pénurie de logements et à la hausse des prix dans les régions prisées.

Qui est considéré comme « personne à l’étranger » selon la Lex Koller Suisse ?

C’est la question essentielle que tout acquéreur doit se poser. Au sens de la loi, les personnes à l’étranger comprennent, selon leur nationalité, leur statut en Suisse et les différents États concernés :

• Les ressortissants de pays tiers (hors Union européenne et AELE) domiciliés à l’étranger ou ne disposant pas d’un permis d’établissement (permis C).
• Les ressortissants UE/AELE qui n’ont pas leur domicile effectif en Suisse.
• Les personnes morales dont le siège social est à l’étranger, ou celles basées en Suisse mais contrôlées par des personnes à l’étranger

En revanche, ne sont en principe pas soumis à la Lex Koller :

• Les citoyens suisses et les binationaux.
• Les citoyens de l’Union européenne ou de l’AELE avec un permis C, qui peuvent acheter sans restriction.
• Les étrangers titulaires d’un permis de séjour en Suisse, qui sont traités comme des résidents pour l’achat immobilier dans de nombreuses situations.

Cas limites à surveiller : les titulaires de permis L ou de certains permis B sans droit d’établissement, l’importance du domicile effectif versus le domicile fiscal, les autorités examinant aussi le centre de vie réel en Suisse, et la distinction entre achat pour résidence principale et investissement locatif. Lorsque l’acquisition se fait par le biais de sociétés ou de structures patrimoniales, c’est le bénéficiaire économique réel (ayant droit économique) qui détermine l’assujettissement.

Quels immeubles sont concernés par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles ?

La Lex Koller ne s’applique pas à tous les types de biens. Voici la distinction fondamentale :

Soumis à autorisation :

• Appartements, maisons, villas à usage d’habitation
• Résidences secondaires et résidences de vacances
• Terrains destinés à la construction de logements

Non soumis en principe :

• Les propriétés commerciales n’ont pas besoin d’autorisation d’achat : bureaux, commerces, hôtels, locaux de production, entrepôts (lorsque l’acquéreur exploite lui-même l’établissement ; le projet de réforme 2026 vise à exclure l’acquisition pour pur placement).
• Terrains à vocation industrielle ou commerciale.

La question devient plus complexe pour les biens à usage mixte. Si la partie résidentielle dépasse certains seuils, l’autorisation reste nécessaire. L’autorité cantonale et la commune apprécient la destination réelle du bien et le plan d’affectation local avant de délivrer toute autorisation.

Exemples concrets à Genève : un appartement de luxe en Vieille-Ville est soumis à la Lex Koller si l’acheteur est une personne à l’étranger. Une villa au bord du lac, destinée à la résidence, l’est également. En revanche, une surface de bureaux au centre-ville ne requiert pas d’autorisation, même pour un acquéreur étranger, sous réserve des règles sur l’exploitation propre et du projet de réforme concernant les acquisitions pour pur placement.

Exceptions et cas d’exonération de la Lex Koller

Malgré son caractère restrictif, la loi prévoit plusieurs exceptions majeures :

• Résidence principale : les étrangers résidant en Suisse avec un permis adéquat (permis C, ou permis B dans certains cas) peuvent acquérir leur résidence sans autorisation. Le projet de réforme prévoit toutefois de soumettre à autorisation l’achat de résidences principales par les ressortissants d’États tiers (hors UE/AELE), avec obligation de revente dans les deux ans en cas de déménagement ou de changement d’affectation.
• Biens commerciaux : l’acquisition d’immeubles à usage exclusivement commercial ou artisanal n’est pas soumise à la LFAIE lorsque l’acquéreur exploite lui-même l’établissement. Le projet de réforme vise à exclure les acquisitions pour pur placement (location ou affermement).
• Établissements stables : une entreprise étrangère exploitant activement un établissement en Suisse peut acquérir des locaux pour les fins de cette exploitation.
• Successions et transmissions familiales : aucune autorisation n’est requise en cas de succession légale ou d’achat par des parents en ligne directe (ascendante ou descendante), ainsi que par le conjoint ou le partenaire enregistré.
• Frontaliers UE/AELE : les ressortissants UE/AELE travaillant en Suisse peuvent acquérir une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail sans autorisation.

Pour les résidences de vacances, le régime est spécifique :

• L’achat de résidences de vacances est limité à 1 500 par an à l’échelle fédérale, réparti en contingents cantonaux (régime actuel). Le projet de réforme propose de réduire ce contingent national à 600 unités par an, avec une réserve de 150 unités.
• Les résidences de vacances sont exemptées dans certains cantons selon les quotas disponibles et la pratique locale.
• La Lex Koller limite l’achat de résidences secondaires à 200 mètres carrés de surface habitable nette, avec une parcelle limitée à 1 000 m² selon la pratique cantonale.
• Des restrictions à la location et à la revente s’appliquent.

Concernant les véhicules financiers : les sociétés immobilières cotées en bourse suisse échappent à la Lex Koller, de même que les fonds de placement immobilier suisses soumis à la FINMA, sous certaines conditions (parts cotées et régulièrement négociées). Toutefois, le projet de réforme 2026 envisage de ne plus autoriser de manière générale l’acquisition par des personnes à l’étranger de parts de sociétés d’immeubles d’habitation cotées en bourse et de parts de fonds immobiliers et de SICAV immobilières régulièrement négociées.

La Lex Koller et les personnes morales (sociétés, fonds, structures d’investissement)

Les personnes morales étrangères sont pleinement concernées par la Lex Koller. Les règles clés :

• Une société est considérée « à l’étranger » si son siège est hors de Suisse, ou si des personnes à l’étranger détiennent une part significative du capital ou des droits de vote (typiquement un tiers ou plus). On parle alors de « domination étrangère ».
• Toute acquisition directe d’immeubles résidentiels en Suisse par une telle société nécessite une autorisation au sens de la LFAIE.
• L’acquisition indirecte : par exemple l’achat d’actions d’une société immobilière détenant des logements en Suisse est également visée au-delà de certains seuils de participation.
• Les fonds de placement immobiliers cotés ou ouverts au public bénéficient encore d’un traitement spécifique, mais le projet en consultation prévoit de restreindre ces exemptions pour les parts cotées de sociétés immobilières résidentielles et les parts régulièrement négociées de fonds immobiliers et SICAV immobilières.

Pour les investisseurs institutionnels et privés haut de gamme, il est essentiel de vérifier la conformité de chaque véhicule d’investissement avant toute transaction.

Impact de la Lex Koller sur le marché immobilier suisse et sur Genève

Quel est l’effet réel de cette loi sur le marché ? Plusieurs points méritent une lecture attentive :

• La Lex Koller freine la demande pour les biens résidentiels à des fins d’investissement de la part des acheteurs étrangers, mais la hausse des prix est principalement alimentée par la demande intérieure et l’offre limitée de logements.
• Les résidences secondaires achetées par des étrangers sont soumises à des contingents, ce qui réduit la pression dans les stations de montagne et les régions lacustres – mais ne résout pas la pénurie structurelle.
• À Genève, le marché immobilier est extrêmement tendu. L’offre prestigieuse reste rare, la demande locale et internationale forte. La Lex Koller joue un rôle limité mais réel sur les biens de prestige recherchés par des personnes à l’étranger.
• Selon les analyses d’UBS, les personnes étrangères ne disposant pas d’une autorisation d’établissement n’exercent, dans l’ensemble, qu’une influence limitée sur le marché de la propriété du logement en Suisse ; l’impact des mesures proposées sur les prix globaux serait modeste.

Le Conseil fédéral a ouvert le 15 avril 2026 une procédure de consultation (clôturée le 15 juillet 2026) visant un durcissement significatif. Parmi les mesures envisagées : obligation de revente dans les deux ans en cas de déménagement ou de changement d’affectation pour les ressortissants d’États tiers acquérant une résidence principale, interdiction de l’acquisition de biens commerciaux pour pur placement, réduction des contingents de vacances (de 1 500 à 600 unités par an), et suppression de l’exemption pour les parts cotées de sociétés immobilières résidentielles et les parts de fonds immobiliers régulièrement négociées. L’objectif affiché est de freiner la spéculation et de protéger le marché, mais de nombreux experts jugent l’impact sur la pénurie de logements limité.

Procédure d’autorisation pour l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger

Concrètement, comment se déroule une demande d’autorisation ? Voici les étapes clés :

1. Identifier l’autorité compétente : chaque canton dispose d’un service dédié (office foncier, service des autorisations Lex Koller). À Genève, c’est le département cantonal compétent qui instruit la demande.
2. Déposer la demande avant la signature définitive de l’acte de vente chez le notaire. Les étrangers doivent obtenir une autorisation pour acheter en Suisse : sans cette étape préalable, la transaction peut être frappée de nullité.
3. Fournir les documents requis : preuve d’identité, permis de séjour, justificatifs de domicile, description du bien (type, taille, usage), contrat de vente, plan de financement.
4. Délais de traitement : comptez plusieurs semaines, parfois quelques mois selon la complexité. Un recours est possible en cas de refus.
5. Conséquences d’une acquisition sans autorisation : nullité de l’acte, sanctions administratives, obligation de revente dans un délai imposé.

Articulation financement et procédure : les banques suisses vérifient systématiquement le statut réglementaire de l’acheteur. Si l’autorisation n’est pas obtenue ou si elle tarde, le financement hypothécaire peut être bloqué. La préparation en amont est donc indispensable pour éviter tout retard dans l’acquisition d’un bien immobilier de prestige.

La valeur ajoutée d’une agence expérimentée réside précisément dans cette coordination : piloter l’ensemble du processus en lien avec les notaires, banques, avocats et autorités cantonales, pour que chaque étape respecte le calendrier de la transaction.