Les bases du calcul du gain immobilier à Genève
L’impôt sur le gain immobilier (IBGI) se calcule sur la différence entre le prix de vente net et le prix d’acquisition, après déduction de certains frais.
Le barème appliqué diminue avec le temps de détention du bien :
- 50% la première année (moins de 2 ans)
- D’au moins 2 ans: le taux est de 40%;
- D’au moins 4 ans: le taux est de 30%;
- D’au moins 6 ans: le taux est de 20%;
- D’au moins 8 ans: le taux est de 15%;
- D’au moins 10 ans: le taux est de 10%;
- D’au moins 25 ans: le taux est de 2%.
Il existe toutefois des exceptions. Si le bien immobilier provient d’une donation ou d’une succession (décès survenu à partir du 1er janvier 2001), des règles différentes s’appliquent. Dans le cas d’une donation, la valeur d’acquisition est celle du bien au moment où le donateur l’avait lui-même acquis. Pour une succession, la valeur d’acquisition correspond à la valeur du bien à la date du décès de la personne.
Détermination du prix de vente net
Le prix de vente net correspond au montant reçu par le vendeur, déduction faite des frais liés à la transaction comme :
- La commission d’agence (généralement 3-5% chez Millenium Properties)
- Les frais de notaire
- Les droits d’enregistrement
Déductions admises
Certaines dépenses peuvent être déduites du gain, notamment :
- Les frais d’acquisition initiaux (droits de mutation, frais de notaire)
- Les investissements à plus-value (rénovations, extensions)
Exemple de calcul pour un bien à Genève
Vous avez acheté un bien immobilier le 15 avril 2014 au prix de 720’000 francs et vous le vendez le 10 septembre 2024 au prix de 980’000 francs.
Par hypothèse, vous avez eu à payer une commission lors de la vente de 29’400 francs et vous vous êtes acquitté de 18’000 francs de droits d’enregistrement lors de l’acquisition.
- Prix de vente fiscalement déterminant, 950’600 francs (980’000 – 29’400)
- Prix d’achat fiscalement déterminant, 738’000 francs (720’000 + 18’000)
- Gain immobilier: 212’600 francs (950’600 – 738’000)
- Taux d’imposition 15% pour plus de 8 ans de possession (voir tableau ci-dessous)
- Impôt total: 31’890 francs
Allègements fiscaux disponibles lors de la vente d’un bien immobilier
- Dispense fiscale en cas de remploi À Genève, si vous cédez votre logement principal et investissez le montant obtenu dans une nouvelle habitation principale en Suisse dans les deux ans, vous pouvez obtenir une dispense totale ou partielle de l’impôt sur les gains immobiliers. Toutefois, cet avantage fiscal est rigoureusement défini et concerne uniquement les logements principaux.
- Réduction fiscale selon la période de propriété Comme indiqué précédemment, l’impôt sur les gains immobiliers se réduit proportionnellement à la durée de détention du bien. En conservant votre propriété immobilière pendant une longue période (au-delà de 25 ans), vous pourriez être entièrement exempté d’impôt lors de la vente.
L’expertise de Millenium Properties à votre service
Le calcul du gain immobilier à Genève peut s’avérer complexe. Les conseillers de Millenium Properties maîtrisent parfaitement la fiscalité immobilière genevoise. Forts de notre expérience de 15 ans sur le marché local, nous vous accompagnons pour optimiser votre situation fiscale lors de la vente de votre bien.
N’hésitez pas à contacter nos experts pour un entretien personnalisé et bénéficier de conseils adaptés à votre projet immobilier à Genève.
