Immobilier Bellevue : acheter, vendre et comprendre le marché local.
Avec 4’104 habitants et un accès direct au lac Léman sur trois sites différents, Bellevue est l’une des onze communes genevoises riveraines du lac. Reconnue pour son esprit villageois et sa forte vie associative, la commune reste résidentielle tout en se densifiant progressivement. Ce guide réunit les repères utiles pour ceux qui cherchent un bien immobilier à Bellevue et pour ceux qui envisagent d’y vendre.
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Tout ce qu’il faut savoir avant de visiter : secteur, écoles, transports et prix.
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Le marché immobilier, le temps de vente estimé, et une estimation en quelques clics.
Le marché local
Le marché immobilier à Bellevue
Bellevue occupe une position singulière dans le canton : sur la rive droite du Léman, enserrée entre le lac, l’autoroute et la frontière française, la commune a longtemps conservé une échelle de grand village. Sa vocation reste officiellement résidentielle, avec une bonne mixité entre habitat individuel et collectif plutôt qu’une dominante nette d’un type de bien, à la différence d’une commune comme Cologny.
Le territoire se densifie progressivement depuis plusieurs mandats successifs : quartiers de villas des années 1960-1980, puis développements plus récents, sans remettre en cause l’équilibre entre zones résidentielles et espaces agricoles ou boisés, qui représentent ensemble plus de 55 % du territoire communal. Le marché immobilier genevois est connu pour sa résilience, et Bellevue attire une population à fort pouvoir d’achat grâce à sa proximité avec Genève et l’aéroport. Elle héberge d’ailleurs des institutions internationales comme Webster University, Richemont, et prochainement la banque privée Lombard Odier & Cie.
Le volume de transactions y reste toutefois limité malgré la demande. À l’échelle du canton, la demande dépasse structurellement l’offre disponible depuis plusieurs années, une tension qui profite aussi aux communes moins médiatisées comme Bellevue, recherchées par une clientèle qui privilégie le calme et l’accès au lac à la proximité immédiate du centre-ville. Résultat : des prix élevés, qui exigent une vraie expertise et une fine connaissance du marché de l’immobilier à Bellevue pour être correctement interprétés.
Le territoire se densifie progressivement depuis plusieurs mandats successifs : quartiers de villas des années 1960-1980, puis développements plus récents, sans remettre en cause l’équilibre entre zones résidentielles et espaces agricoles ou boisés, qui représentent ensemble plus de 55 % du territoire communal. Le marché immobilier genevois est connu pour sa résilience, et Bellevue attire une population à fort pouvoir d’achat grâce à sa proximité avec Genève et l’aéroport. Elle héberge d’ailleurs des institutions internationales comme Webster University, Richemont, et prochainement la banque privée Lombard Odier & Cie.
Le volume de transactions y reste toutefois limité malgré la demande. À l’échelle du canton, la demande dépasse structurellement l’offre disponible depuis plusieurs années, une tension qui profite aussi aux communes moins médiatisées comme Bellevue, recherchées par une clientèle qui privilégie le calme et l’accès au lac à la proximité immédiate du centre-ville. Résultat : des prix élevés, qui exigent une vraie expertise et une fine connaissance du marché de l’immobilier à Bellevue pour être correctement interprétés.
Types de biens immobiliers à Bellevue
Bellevue revendique la mixité plutôt qu’une dominante : habitat individuel et collectif se répartissent le territoire, avec des maisons et des appartements souvent différenciés par leur nombre de pièces plutôt que par un standing type à la différence d’une commune comme Cologny, plus homogène.
Maisons individuelles
0 %
Immeubles (appartements)
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Bâtiments mixtes
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Histoire et culture
La vie à Bellevue
Bellevue mêle traces antiques et vie résidentielle tournée vers la nature. Un château fut bâti au XIVe siècle au Vengeron par la famille Tavel ; il n’en reste que les armoiries, devenues blason officiel en 1924.
La commune naît en 1855 par séparation de Collex-Bossy, pour des raisons confessionnelles : Bellevue urbaine et protestante, Collex-Bossy rurale et catholique. Ses quartiers de villas actuels datent surtout des années 1960-1980, sous le mandat de Marcel Neyroud. Bellevue dépasse les 3’000 habitants en 2009, et depuis 2006 elle est labellisée Cité de l’énergie niveau GOLD, saluant sa politique énergétique et de mobilité douce, reflet d’un cadre de vie calme, vert et engagé aujourd’hui.
La commune naît en 1855 par séparation de Collex-Bossy, pour des raisons confessionnelles : Bellevue urbaine et protestante, Collex-Bossy rurale et catholique. Ses quartiers de villas actuels datent surtout des années 1960-1980, sous le mandat de Marcel Neyroud. Bellevue dépasse les 3’000 habitants en 2009, et depuis 2006 elle est labellisée Cité de l’énergie niveau GOLD, saluant sa politique énergétique et de mobilité douce, reflet d’un cadre de vie calme, vert et engagé aujourd’hui.
Patrimoine culturel.
– Port-Gitana : pavillon et port construits en 1875-76 par la baronne Julie de Rothschild.
– Ancienne tuilerie de Bellevue : deux bâtiments de 1912, classés au patrimoine, témoins de l’exploitation de l’argile locale.
– Vestiges romains aux Tuileries et au Vengeron.
– Ancienne tuilerie de Bellevue : deux bâtiments de 1912, classés au patrimoine, témoins de l’exploitation de l’argile locale.
– Vestiges romains aux Tuileries et au Vengeron.
Où sortir ?
– Restaurant Port Gitana : le bâtiment historique de 1875 construit par la baronne de Rothschild, en bord de lac.
– Brasserie Port Saladin : brasserie familiale, cuisine française et suisse, également en bord de lac.
– Bois d’Avault : pour les promenades, ainsi que les abords du Gobé et du Nant-des-Limites, renaturé en 2017.
– Brasserie Port Saladin : brasserie familiale, cuisine française et suisse, également en bord de lac.
– Bois d’Avault : pour les promenades, ainsi que les abords du Gobé et du Nant-des-Limites, renaturé en 2017.
Acheter ou louer
S'installer à Bellevue
Bellevue attire par son cadre résidentiel préservé, son accès direct au lac et sa proximité avec l’aéroport, que votre projet concerne une installation, une location ou un investissement locatif. La demande locative est soutenue par une population aisée un point à considérer autant pour les futurs occupants que pour les propriétaires bailleurs avec un loyer médian d’environ CHF 1’651 par mois pour les petites surfaces.
La demande locative à Bellevue est soutenue par une population aisée, un point à considérer autant pour les futurs occupants que pour les propriétaires bailleurs ; le loyer médian des petites surfaces y est d’environ CHF 1’651 par mois.
La demande locative à Bellevue est soutenue par une population aisée, un point à considérer autant pour les futurs occupants que pour les propriétaires bailleurs ; le loyer médian des petites surfaces y est d’environ CHF 1’651 par mois.
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École Transport Commerce Site remarquable
écoles
– École primaire de Bellevue
– Crèche intercommunale « Les 4 Saisons »
– Proximité de plusieurs écoles internationales
– Crèche intercommunale « Les 4 Saisons »
– Proximité de plusieurs écoles internationales
Transports
– Gare CFF Genthod-Bellevue.
– Ligne de bus TPG 50 (Genève-Aéroport).
– Ligne de bus TPG 52.
– Ligne de bus TPG 50 (Genève-Aéroport).
– Ligne de bus TPG 52.
Commerces
– Restaurants : Port Gitana, Port Saladin
Accès
– Sortie autoroutière A1 n°8, direction Genève-Aéroport
– Bordée par le lac Léman sur trois accès distincts
– Frontière avec la France
– Bordée par le lac Léman sur trois accès distincts
– Frontière avec la France
En détail
Les quartiers de Bellevue
L’immobilier à Bellevue se lit avant tout par secteur : la commune regroupe plusieurs localités officielles aux profils bien distincts Bellevue/Rives-du-Lac, Le Vengeron, Colovrex et Les Grands-Champs, auxquelles s’ajoutent Le Gobé, Bellevue/Grands-Bois et L’Ermitage. Selon la proximité du lac, le caractère plus ou moins historique du secteur, ou son éloignement du rivage, la nature des biens, leur rareté et leur valorisation varient sensiblement. Voici les grandes lignes pour orienter une recherche ou une estimation.
Bellevue/Rives-du-Lac
Le secteur riverain, où se trouvent les trois accès au lac de la commune (Port Saladin, esplanade Gitana, plage du Vengeron). C’est le secteur le plus recherché pour son cadre lacustre et, selon l’emplacement, sa vue dégagée logiquement aussi le plus disputé en cas de mise en vente.
Le Vengeron
Le hameau le plus chargé d’histoire : armoiries du château du XIVe siècle, vestiges romains, plage partagée avec la commune voisine de Pregny-Chambésy. Un secteur qui mêle patrimoine et accès direct au lac.
Colovrex
Mentionné dès 1257 sous le nom de Colovray, c’est l’un des plus anciens hameaux de la commune. Plus en retrait du rivage, il conserve un caractère résidentiel calme, recherché par les familles.
Les Grands-Champs
Secteur plus en retrait du lac, encore marqué par le caractère agricole du territoire communal (plus de 55 % d’espaces agricoles et boisés à l’échelle de la commune), ce qui influence encore la perception des terrains et du bâti local souvent plus accessible que les secteurs riverains.
La démographie
Portrait démographique.
Bellevue compte 4’104 habitants (décembre 2024), sur une superficie de 4,35 km², à laquelle s’ajoutent 198,7 hectares de lac ; à titre de repère complémentaire, certaines sources de marché présentent aussi Bellevue comme couvrant 435 hectares et comptant 3’314 habitants. La densité de population avoisine 941 habitants par km² dans cette commune résidentielle bien située au sein de la Région genevoise. La commune a franchi le cap des 3’000 habitants en 2009 et poursuit une densification progressive, portée par le développement de nouveaux quartiers résidentiels depuis les années 1960. Bellevue fait partie des onze communes genevoises disposant d’un accès direct au lac.
Habitants (fin 2024)
0
Superficie de la commune
0 km²
Croissance depuis 2016
+ 0 %
À Bellevue
Biens à disponibles.
Vendre
Vous vendez un bien à Bellevue.
Le marché de l’immobilier à Bellevue reste porté par une demande régulière plutôt que par un engouement spéculatif. Vendeurs comme propriétaires évoluent dans un contexte de stock limité : il y a actuellement 23 biens immobiliers à vendre sur l’ensemble de la commune, ce qui est cohérent avec son positionnement familial et villageois. Le développement mesuré du bâti maintient un équilibre entre offre et demande, sans la tension extrême observée dans les communes les plus recherchées du canton. Pour sécuriser chaque étape de la vente, mieux vaut s’appuyer sur une équipe disposant d’une réelle expertise locale.
Pour sécuriser chaque détails de la vente, mieux vaut faire appel à des professionnels appuyés par une équipe avec une expertise locale.
Pour sécuriser chaque détails de la vente, mieux vaut faire appel à des professionnels appuyés par une équipe avec une expertise locale.
Estimation en ligne
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Une vente généralement rapide.
À Bellevue, l’offre reste structurellement limitée face à une demande soutenue : le nombre de biens disponibles à la vente ne dépasse que rarement la vingtaine simultanément sur l’ensemble de la commune (23 actuellement). Ce déséquilibre entre offre et demande joue en faveur des vendeurs — à condition de positionner le bien au juste prix dès sa mise sur le marché. Un bien correctement estimé et bien présenté trouve généralement preneur plus rapidement qu’ailleurs dans le canton, porté par une clientèle solvable activement en recherche sur ce secteur prisé du bord du lac. À l’inverse, un prix surévalué allonge sensiblement les délais de vente et fragilise la négociation par la suite. D’où l’intérêt d’une estimation rigoureuse, appuyée sur une bonne connaissance du marché de l’immobilier à Bellevue, avant toute mise en vente.
La fiscalité communale.
Bellevue applique un taux d’imposition communal de 39 centimes additionnels en 2026, en position intermédiaire-basse du canton (12ᵉ sur 45 communes, ex-æquo avec Russin et Satigny), soit environ 2 points sous la moyenne cantonale (41,21 centimes). Ce taux s’ajoute à l’impôt cantonal, identique quelle que soit la commune de résidence. Au-delà de la fiscalité sur le revenu, toute transaction immobilière à Bellevue reste soumise à la fiscalité cantonale genevoise, commune à l’ensemble du canton :
– Droits de mutation : 3 % du prix de vente, à la charge de l’acheteur dans la majorité des cas, payables dans les 30 jours suivant l’inscription au registre foncier.
– Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) : dû par le vendeur en cas de plus-value, selon un barème dégressif lié à la durée de détention — jusqu’à 50 % avant 2 ans de détention, contre un minimum de 2 % au-delà de 25 ans depuis la réforme entrée en vigueur en 2025 (ce seuil remplaçait l’ancienne exonération totale).
Pour aller plus loin, nos guides détaillent le calcul du gain immobilier à Genève et l’ensemble des règles fiscales applicables à la vente d’un bien.
– Droits de mutation : 3 % du prix de vente, à la charge de l’acheteur dans la majorité des cas, payables dans les 30 jours suivant l’inscription au registre foncier.
– Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) : dû par le vendeur en cas de plus-value, selon un barème dégressif lié à la durée de détention — jusqu’à 50 % avant 2 ans de détention, contre un minimum de 2 % au-delà de 25 ans depuis la réforme entrée en vigueur en 2025 (ce seuil remplaçait l’ancienne exonération totale).
Pour aller plus loin, nos guides détaillent le calcul du gain immobilier à Genève et l’ensemble des règles fiscales applicables à la vente d’un bien.
Les étapes
Les étapes de la vente
Le segment du haut de gamme reste particulièrement actif sur la commune. Un bien correctement positionné dès sa mise en vente trouve généralement preneur plus rapidement qu’un bien réajusté après plusieurs semaines.
01
Estimation sans engagement
Un conseiller se déplace pour visiter votre bien et l’évaluer selon son emplacement, sa surface, son état général et les données du marché. Vous recevez une estimation argumentée, sans engagement de votre part.
02
Analyse de valorisation
Si pertinent, notre bureau d’étude interne (architectes et ingénieurs) examine le potentiel de votre bien : possibilité d’agrandissement, de rénovation, ou d’aménagements simples qui peuvent en augmenter la valeur avant la mise en vente.
03
Stratégie de vente
Nous définissons ensemble le prix de mise en vente, le calendrier de commercialisation et le profil d’acheteur le plus probable pour votre bien, pour choisir les canaux et le rythme de diffusion les mieux adaptés.
04
Mise en valeur et commercialisation
Visite virtuelle, reportage vidéo, photos HD, plaquette de présentation et description rédigée avec soin, puis diffusion sur nos canaux, notre réseau de partenaires et notre portefeuille de clients qualifiés.
05
Visites et négociation
Un interlocuteur unique organise et accompagne chaque visite, filtre les acheteurs sérieux et négocie en votre nom jusqu’à l’accord final.
06
Signature chez le notaire
Nous assurons le suivi administratif et juridique du dossier jusqu’au rendez-vous chez le notaire, en coordination avec toutes les parties.
FAQ
Les questions fréquentes.
Combien de biens sont actuellement à vendre à Bellevue
On compte actuellement 23 biens immobiliers à vendre sur l’ensemble de la commune, un stock limité, cohérent avec une demande qui dépasse structurellement l’offre à l’échelle du canton de Genève.
Quels sont les impôts à prévoir lors d'une vente à Bellevue ?
En plus du taux d’imposition communal (39 centimes additionnels en 2026), l’acheteur paie des droits de mutation de 3 % du prix de vente, et le vendeur peut être redevable de l’impôt sur les gains immobiliers (IBGI) en cas de plus-value, selon un barème dégressif allant jusqu’à 2 % minimum au-delà de 25 ans de détention.
Quels sont les quartiers de Bellevue les plus recherchés ?
Bellevue/Rives-du-Lac, pour son accès direct au lac sur trois sites, reste le secteur le plus disputé. Le Vengeron séduit pour son patrimoine historique, tandis que Colovrex et Les Grands-Champs offrent un cadre plus résidentiel et généralement plus accessible.
Quel est le prix de l'immobilier à Bellevue ?
Les prix varient fortement selon le secteur et la proximité du lac. Le prix des maisons peut atteindre environ CHF 12’000 par m² pour les biens les mieux situés, avec des écarts sensibles entre les secteurs riverains (Rives-du-Lac, Vengeron) et les zones plus en retrait comme Les Grands-Champs.
Adresse
Boulevard du théâtre 5
1204 Genève
Lundi – Vendredi
9h00 – 17h00
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