| Durée de possession | Taux IBGI |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| Dès 2 ans | 40 % |
| Dès 4 ans | 30 % |
| Dès 6 ans | 20 % |
| Dès 8 ans | 15 % |
| Dès 10 ans | 10 % |
| Dès 25 ans | 2 % |
Le gain se calcule en soustrayant la valeur d’achat fiscalement déterminante de la valeur de vente fiscalement déterminante. Autrement dit : le prix de vente diminué des frais de vente admis, moins le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition admis et des travaux à plus-value reconnus. Les dépenses d’entretien courant n’entrent pas dans ce calcul.
Plusieurs critères pèsent donc sur le résultat fiscal : la durée de possession, la nature des frais admis, les travaux à plus-value retenus et, dans certains cas, les conditions de remploi. L’écart entre deux paliers peut représenter plusieurs dizaines de milliers de francs sur un même gain, ce qui fait du calendrier de vente un levier important de planification fiscale. La vente de la résidence principale ne bénéficie pas d’une exonération automatique à Genève, mais un remploi peut permettre de différer l’imposition sous conditions.
La suite détaille le calcul, le barème genevois, la procédure fiscale, les cas de report et les moyens de réduire légalement l’impôt.
Ce qu’est le gain immobilier et comment il se calcule
L’impôt sur les gains immobiliers frappe la plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble situé dans le canton. Pour la fortune privée, il s’agit d’un impôt spécial, distinct de l’impôt ordinaire sur le revenu et la fortune. Lorsque l’opération est qualifiée de professionnelle, le régime diffère : l’IBGI fonctionne alors comme un impôt de passage et le gain est repris dans la taxation ordinaire.
La formule s’articule en deux valeurs :
Gain immobilier = (prix de vente − frais de vente admis) − (prix d’achat + frais d’acquisition admis + travaux à plus-value admis)
Les frais d’acquisition et les travaux ne sont toutefois pris en compte que dans la mesure où ils sont fiscalement admis et suffisamment justifiés.
La valeur de vente correspond au prix de vente fiscalement déterminant, diminué des frais de vente admis, notamment la commission de courtage lorsqu’elle est reconnue. Elle ne se confond pas avec le montant effectivement encaissé après remboursement de l’hypothèque, qui relève d’un calcul patrimonial différent.
La valeur d’achat comprend le prix payé à l’acquisition, augmenté des travaux ayant réellement accru la valeur du bien. Elle peut également comprendre certains frais liés à l’acquisition, notamment les droits d’enregistrement, les émoluments du Registre foncier et les honoraires de notaire liés à l’acquisition, lorsqu’ils sont fiscalement admis et dûment justifiés. Le traitement exact dépend du poste concerné et des justificatifs disponibles.
Exemple chiffré
Un appartement acheté 900’000 francs en 2012, avec 45’000 francs de travaux à plus-value admis, est revendu 1’200’000 francs en 2026. La commission de courtage et les autres frais de vente admis s’élèvent à 36’000 francs.
- Valeur de vente fiscalement déterminante : 1’200’000 − 36’000 = 1’164’000 francs
- Valeur d’achat fiscalement déterminante : 900’000 + 45’000 = 945’000 francs
- Gain immobilier : 1’164’000 − 945’000 = 219’000 francs
La durée de possession étant de quatorze ans, le taux applicable aux opérations privées est de 10 %. L’impôt théorique s’élève donc à 219’000 × 10 % = 21’900 francs.
Cette simulation reste subordonnée à l’admission définitive de chaque poste par l’administration fiscale.
Les spécificités genevoises
L’impôt sur les gains immobiliers est cantonal en Suisse, et chaque canton fixe ses propres règles. À Genève, l’IBGI est prévu par la loi générale sur les contributions publiques. Les règles détaillées concernant l’assiette, les taux, les reports et la procédure doivent être lues avec les dispositions légales et administratives en vigueur.
Deux caractéristiques distinguent le régime genevois.
Un barème fondé sur la durée
Pour les opérations privées, le taux genevois dépend de la durée de possession et non du montant du gain. Plusieurs cantons combinent au contraire la durée et le montant du bénéfice, ce qui rend les comparaisons directes trompeuses.
Un taux d’entrée élevé
Les 50 % applicables à une revente avant l’expiration de deux ans figurent parmi les taux élevés appliqués en Suisse romande. Ce barème renchérit les ventes très rapides.
Un point de vocabulaire mérite d’être clarifié : les taux de 30 % ou 20 % ne sont pas des surtaxes ajoutées à un autre impôt. Ce sont les taux ordinaires du barème, applicables respectivement dès quatre ans et dès six ans de possession pour les opérations privées.
La durée de possession, paramètre décisif du taux
La durée court entre la date d’origine de possession et la date fiscalement retenue pour la vente. Pour une acquisition par achat, l’origine de possession est en principe déterminée à partir de l’acte et des données du Registre foncier.
Cette précision compte dès que la vente approche d’un seuil. Les règles varient selon la nature de l’opération : achat, succession, donation ou autre transfert ne suivent pas nécessairement le même traitement.
Lorsque la vente est proche d’un seuil, la date exacte doit être vérifiée dans le dossier fiscal et l’acte concerné avant de fixer le calendrier de la transaction.
Effet du barème sur un gain de 200’000 francs
| Durée de possession | Taux | Impôt théorique |
|---|---|---|
| Dès 4 ans | 30 % | 60’000 CHF |
| Dès 6 ans | 20 % | 40’000 CHF |
| Dès 8 ans | 15 % | 30’000 CHF |
| Dès 10 ans | 10 % | 20’000 CHF |
| Dès 25 ans | 2 % | 4’000 CHF |
Franchir le seuil des dix ans réduit l’impôt d’un tiers par rapport à une vente à neuf ans et demi. Entre le palier de quatre ans et celui de dix ans, le taux passe de 30 % à 10 %, soit une division par trois de l’impôt théorique à gain identique. C’est ce qui rend la question du calendrier aussi décisive que celle du prix.
Le changement de 2025
Depuis le 1er janvier 2025, le taux applicable aux biens vendus après au moins vingt-cinq ans de possession est de 2 %. L’ancien régime prévoyait une exonération après cette durée.
Concrètement, pour une vente réalisée depuis le 1er janvier 2025, le taux de 2 % s’applique lorsque la durée de possession atteint au moins vingt-cinq ans selon les règles fiscales applicables.
Frais et travaux : ce qui réduit le gain imposable
Les frais de vente admis comprennent notamment la commission de courtage. Ils viennent en diminution de la valeur de vente.
La valeur d’achat peut également comprendre certains frais liés à l’acquisition, notamment les droits d’enregistrement, les émoluments du Registre foncier et les honoraires de notaire liés à l’achat, lorsqu’ils sont admis et documentés.
Les travaux à plus-value augmentent la valeur d’achat et réduisent donc le gain. Le critère déterminant n’est ni le coût ni l’ampleur du chantier, mais la nature de l’intervention : crée-t-elle une valeur supplémentaire ou remplace-t-elle l’existant par un équivalent ?
Cette distinction est plus fine qu’il n’y paraît. Remplacer une installation vétuste par une installation comparable relève généralement de l’entretien. Une amélioration substantielle peut en revanche être qualifiée de plus-value, parfois seulement en partie.
Une rénovation de toiture, une isolation ou le changement d’un système de chauffage ne sont donc pas automatiquement admis : tout dépend de ce qui existait auparavant et de ce qui a été installé.
L’entretien courant reste en principe exclu : peinture, petites réparations, revêtements de sol et remplacements ponctuels.
La conservation des justificatifs est essentielle. Il est recommandé de conserver les factures nominatives et datées, les devis ainsi que les preuves de paiement. Sans justificatifs suffisants, la prise en compte des travaux peut être refusée ou limitée, ce qui augmente mécaniquement le gain imposable.
Pour savoir quels éléments réunir avant une mise en vente, consultez notre guide des documents essentiels pour vendre.
Les situations permettant de différer l’impôt sur le gain
Le remploi
Lorsque le vendeur réinvestit tout ou partie du produit de la vente de son logement principal dans l’acquisition ou la construction d’un logement principal de remplacement situé en Suisse, l’imposition peut être différée dans les limites et conditions prévues par le droit genevois, avec un délai maximal de cinq ans.
Il s’agit d’un report, et non d’une exonération : l’impôt reste latent. Le report ne porte que sur la part correspondant au montant effectivement réinvesti et reste conditionné au maintien du bien de remplacement comme domicile principal.
Si le nouveau logement cesse d’être occupé comme résidence principale, par exemple en cas de mise en location, l’impôt différé peut devenir exigible.
La demande se formule dans le cadre de la déclaration de vente.
La succession
Le traitement dépend notamment de la date du décès. Pour un décès survenu avant le 1er janvier 2001, la durée de possession commence au décès. Pour un décès postérieur à cette date, elle remonte à l’origine de possession du défunt, ce qui peut placer l’héritier dans un palier favorable du barème.
Le traitement du prix d’acquisition doit être confirmé dossier par dossier.
La donation
L’origine de possession du donateur est en principe reprise par le donataire. La donation peut relever d’un report de l’imposition du gain immobilier, sans que cela signifie une neutralité fiscale générale : d’autres impôts ou frais peuvent entrer en considération selon la situation.
Le donataire reprend également, sous réserve des règles applicables, le prix d’acquisition historique. Celui-ci peut donc entraîner un gain imposable important lors d’une revente ultérieure.
Le divorce et les transferts entre époux
Certains transferts entre époux ou dans le cadre d’un divorce peuvent bénéficier d’un report d’imposition, sous réserve des conditions légales et de la reprise de la charge fiscale latente par le nouveau propriétaire.
Le traitement dépend de la nature exacte du transfert et du régime matrimonial. Une vérification préalable auprès d’un notaire ou d’un avocat spécialisé est donc recommandée.
La procédure à Genève
Le vendeur est le redevable de l’impôt. La procédure se déroule généralement en trois étapes.
La consignation chez le notaire
Le notaire genevois a l’obligation légale de consigner la part d’impôt liée à l’opération. Ces fonds sont bloqués et serviront au paiement de l’impôt.
La déclaration IBGI
Après la vente, l’administration fiscale adresse au vendeur une demande de déclaration. Celui-ci, ou son mandataire, dépose le dossier accompagné des justificatifs : acte d’achat, factures de travaux et décomptes de commissions.
La taxation
L’administration établit le montant définitif par bordereau, puis la consignation est régularisée sur cette base. Si elle excède l’impôt dû, le solde revient au vendeur ; dans le cas contraire, un complément est réclamé.
Toutes les ventes immobilières doivent faire l’objet d’une déclaration, y compris lorsqu’aucun impôt n’est finalement dû.
Comment réduire légalement l’impôt sur la plus-value
Les leviers ci-dessous reposent sur des mécanismes prévus par la loi genevoise.
Anticiper le calendrier
Décaler une vente pour franchir un seuil de durée fait basculer le taux sur l’intégralité du gain, et non sur une seule tranche. Passer de neuf ans et demi à dix ans et un jour fait ainsi passer le taux de 15 % à 10 %, sous réserve de la date fiscalement retenue.
Recenser les travaux
Recensez tout ce qui a été réalisé depuis l’acquisition. Classez les postes entre entretien et plus-value, puis faites vérifier cette répartition par un notaire ou un fiscaliste avant la mise en vente.
Un dossier préparé en amont limite les discussions ultérieures sur les factures et les travaux admissibles.
Anticiper le remploi
Si le bien vendu est votre résidence principale et qu’un rachat est envisagé, précisez dès le départ :
- le montant susceptible d’être réinvesti ;
- la localisation du logement de remplacement ;
- son usage effectif comme domicile principal ;
- le calendrier prévisible de l’opération.
Simuler plusieurs scénarios
Testez plusieurs hypothèses de date et de prix afin de mesurer leur effet sur le montant net vendeur. Dans certains cas, un prix légèrement inférieur après franchissement d’un palier peut générer un montant net supérieur à celui d’une vente plus chère réalisée juste avant le seuil.
Pour situer votre bien avant de bâtir ces scénarios, une estimation en ligne peut fournir une première base de calcul.
Les autres cantons romands
Chaque canton applique sa propre structure : certains ne retiennent que la durée, tandis que d’autres combinent la durée et le montant du gain. Dans plusieurs cantons, une revente rapide est également imposée plus lourdement, selon des mécanismes différents.
Vaud applique un taux dégressif allant de 30 % pour une détention très courte à 7 % au-delà de vingt-quatre ans. Les années d’occupation personnelle du logement peuvent par ailleurs compter double dans certaines situations, ce qui permet d’atteindre plus rapidement certains paliers favorables.
Le Valais combine la durée de possession et le montant du gain. Pour un gain supérieur à 100’000 francs, le taux atteint 38,4 % durant la première année, puis décroît progressivement avec la durée de détention.
Toute comparaison chiffrée entre cantons suppose de vérifier le barème exact en vigueur, la date de référence et les frais admis de part et d’autre. Un propriétaire détenant des biens dans plusieurs cantons a donc intérêt à caler son calendrier de vente sur les règles propres à chaque lieu.
À retenir
À Genève, l’impôt sur la plus-value immobilière applicable à la fortune privée (IBGI) dépend du gain réalisé et de la durée de possession. Le taux va de 50 % pour une détention de moins de deux ans à 2 % dès vingt-cinq ans depuis le 1er janvier 2025.
Le calcul repose sur la valeur de vente et la valeur d’achat fiscalement déterminantes. Les frais de vente admis, certains frais d’acquisition et les travaux à plus-value admis réduisent le gain ; l’entretien courant n’entre en principe pas dans le calcul.
Le vendeur doit déclarer l’opération, conserver ses justificatifs et tenir compte de la consignation opérée par le notaire. En cas de vente du logement principal suivie d’un rachat en Suisse, le remploi peut différer l’imposition sous conditions.
Avant d’arrêter une date et un prix, faites vérifier l’origine de possession, les frais admissibles, la qualification des travaux et l’éventuel remploi auprès de l’administration fiscale, d’un notaire ou d’un conseiller fiscal genevois. Notre équipe vente peut vous accompagner dans la préparation du dossier.
