3 %
Droit de mutation
Calculé sur le prix d’achat, sans centimes additionnels.
Acheter et s’installer à Genève
S’installer, investir ou implanter votre société à Genève : les règles à connaître avant d’acheter
Qui peut acheter, ce que coûte une acquisition, quels impôts s’appliquent, comment acheter au travers d’une société : l’essentiel en une page, vérifié sur les sources officielles. Puis un accompagnement adapté à votre situation, avec des notaires, fiscalistes et avocats genevois.
Informations vérifiées le 26 octobre 2026 sur les sites de la Confédération et du canton de Genève.
01 · Qui peut acheter
Qui peut acheter un logement à Genève ?
La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, dite « Lex Koller », fixe qui peut acheter, et quoi. Ce qui compte : votre nationalité, votre permis et votre domicile effectif en Suisse. Un permis seul ne suffit pas.
| Votre situation | Résidence principale | Résidence secondaire ou investissement locatif |
|---|---|---|
| Suisse, ou ressortissant de l’UE/AELE domicilié en Suisse (permis B, C ou L) | Libre | Libre |
| Ressortissant d’un autre pays, avec permis C | Libre | Libre |
| Ressortissant d’un autre pays, avec permis B | Libre, sous conditions En nom propre, occupée par vous, sans location même partielle. Au-delà de 3'000 m² de parcelle, l’autorité cantonale décide. | Non, à Genève |
| Frontalier de l’UE/AELE (permis G) | Vous résidez à l’étranger. | Libre, sous conditions Une résidence secondaire près de votre lieu de travail, parcelle de 1'000 m² au plus, occupée par vous, sans location. |
| Domicilié à l’étranger (autres cas) | Non, à Genève | Non, à Genève Seuls certains logements subventionnés et immeubles mixtes restent possibles, sur autorisation. |
Locaux commerciaux. Bureaux, commerces, hôtels ou ateliers utilisés comme établissement stable s’achètent librement, y compris par une personne ou une société étrangère : voir nos bureaux et locaux professionnels à vendre. À suivre. Une révision de la Lex Koller est en consultation depuis avril 2026 ; elle pourrait notamment soumettre à autorisation la résidence principale des ressortissants hors UE/AELE. Rien n’est adopté à ce jour.
Sources : Office fédéral de la justice, questions et réponses sur la Lex Koller (l’ancien aide-mémoire) et projet de révision ; État de Genève, acquisitions par des personnes à l’étranger.
02 · Frais d’acquisition
Ce que coûte une acquisition à Genève
En plus du prix, prévoyez le droit de mutation, les frais du registre foncier et du notaire, puis les frais liés à l’hypothèque. Pour une résidence principale, Genève accorde une réduction.
0,21 %
Registre foncier
Émolument de transfert, plafonné à CHF 40'000. Pour l’hypothèque : 0,085 % par gage, plafonné à CHF 20'000.
Tarif
Notaire
Tarif officiel dégressif selon le prix, hors TVA et débours. L’hypothèque fait l’objet d’un acte séparé.
CHF 20'924
Réduction pour une résidence principale
Sur le droit de mutation, si l’opération ne dépasse pas CHF 1'394'928 ; droits sur l’hypothèque réduits de moitié. Vous devez occuper le bien au moins 3 ans.
Ordre de grandeur. Pour un bien de CHF 1 million, droit de mutation, registre foncier et notaire représentent environ 3,7 % du prix, avant réduction et hors frais d’hypothèque. Votre notaire établit le décompte exact. Montants de la réduction en vigueur depuis le 1er mars 2026, indexés chaque année. Pour aller plus loin : Casatax, ses barèmes et ses conditions et les étapes d’un premier achat immobilier à Genève.
Sources : loi genevoise sur les droits d’enregistrement (art. 8A, 33 et 49) et son règlement d’application ; tarifs du registre foncier et des notaires.
03 · Financement
Financer votre achat
Les banques suisses appliquent des exigences minimales reconnues par la FINMA, puis leurs propres règles de calcul.
20 %
Fonds propres
Usuellement 20 % du prix, dont au moins 10 % qui ne viennent pas du 2e pilier : épargne, 3e pilier, donation.
15 ans
Amortissement
La dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur du bien en 15 ans au plus.
1/3
Charges supportables
En pratique, les charges calculées (taux théorique d’environ 5 %, entretien d’environ 1 %, amortissement) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Chaque banque fixe ses paramètres.
CHF 20'000
Retrait minimum du 2e pilier
Retrait anticipé ou mise en gage, tous les 5 ans au plus, jusqu’à 3 ans avant la retraite, pour le logement que vous occupez vous-même.
Sources : directives de l’Association suisse des banquiers reconnues par la FINMA, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ; Office fédéral du logement ; pratique des banques pour le calcul des charges.
04 · Fiscalité
Les impôts du propriétaire à Genève
Trois impôts pendant la détention, un à la revente, et une réforme importante à partir de 2029.
-
Dès 2029
La valeur locative disparaît
Réforme acceptée le 28 septembre 2025, en vigueur le 1er janvier 2029. Jusqu’en 2028, la valeur locative reste imposée, et les intérêts et frais d’entretien restent déductibles. Ensuite, plus de valeur locative sur le logement que vous occupez, mais des déductions limitées.
-
Chaque année
Impôt immobilier complémentaire
Sur la valeur fiscale, sans déduction des dettes : 1 ‰ pour un particulier, 0,2 ‰ pour sa résidence principale, 2 ‰ pour un bien loué détenu par une société de capitaux.
-
Chaque année
Impôt sur la fortune
Le bien compte pour sa valeur fiscale, en principe le prix d’achat, avec un abattement de 4 % par année d’occupation continue, au maximum 40 %.
| Revente : durée de détention | Impôt sur le gain immobilier |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| Dès 2 ans | 40 % |
| Dès 4 ans | 30 % |
| Dès 6 ans | 20 % |
| Dès 8 ans | 15 % |
| Dès 10 ans | 10 % |
| Dès 25 ans | 2 % Depuis le 1er janvier 2025 (auparavant 0 %). |
Sources : Administration fédérale des contributions ; Administration fiscale cantonale genevoise.
05 · Installation
Vous vous installez à Genève : les premières démarches
-
Avant d’arriver
Votre permis de séjour
Ressortissants de l’UE/AELE : permis B de 5 ans avec un contrat de travail d’au moins un an, ou des moyens suffisants si vous n’avez pas d’activité. Autres pays : réservé aux personnes qualifiées, dans des contingents fixés chaque année.
-
Dans les 14 jours
Annoncer votre arrivée
Auprès de l’Office cantonal de la population et des migrations (OCPM).
-
Dans les 3 mois
Vous assurer pour la maladie
L’affiliation à une caisse-maladie suisse est obligatoire, même si votre permis est en cours ; à défaut, le canton vous affilie d’office.
-
Dès l’achat
Votre imposition change
Avec un permis B, vous êtes en principe imposé à la source. Devenir propriétaire d’un bien à Genève vous fait passer à la taxation ordinaire ultérieure, comme un revenu brut d’au moins CHF 120'000.
-
Sur demande
Le forfait fiscal
Toujours possible à Genève pour les personnes de nationalité étrangère sans activité lucrative en Suisse. Base minimale 2026 pour l’impôt fédéral direct : CHF 435'000 ; le canton applique sa propre base minimale, indexée chaque année.
Sources : État de Genève (OCPM, assurance-maladie, impôt à la source, imposition d’après la dépense) ; Secrétariat d’État aux migrations.
06 · Sociétés
Créer votre société et acheter ses locaux
Capital consigné en banque, acte notarié, puis inscription au Registre du commerce de Genève : la société existe dès son inscription.
CHF 20'000
Sàrl
Capital minimum, entièrement libéré.
CHF 100'000
SA
Capital minimum, libéré à hauteur d’au moins CHF 50'000.
≈ 14,7 %
Impôt sur le bénéfice
Taux effectif d’une SA ou Sàrl en Ville de Genève depuis 2024, impôts fédéral, cantonal et communal confondus. Il varie légèrement selon la commune.
Libre
Locaux pour votre activité
Une société, même contrôlée depuis l’étranger, peut acheter les bureaux, commerces ou ateliers qu’elle utilise.
Logements et sociétés. Une société dont plus d’un tiers du capital ou des voix est détenu depuis l’étranger est elle-même soumise à la Lex Koller : à Genève, elle ne peut pas acheter de logements, sauf logements subventionnés. Acheter des parts d’une société immobilière non cotée qui détient des logements demande aussi une autorisation.
Sources : portail PME de la Confédération ; État de Genève, création d’une SA ou d’une Sàrl ; Grand Conseil, projet de loi 13496 ; Office fédéral de la justice.
07 · Notre accompagnement
Votre projet, coordonné à chaque étape
Nous ne remplaçons ni votre notaire ni votre fiscaliste : nous réunissons les bons spécialistes autour de votre projet et nous le menons jusqu’à la signature.
-
Un premier échange
Votre situation (domicile, permis, nationalité), votre projet et votre calendrier : nous identifions les règles qui s’appliquent à vous.
-
Les bons spécialistes
Nous vous mettons en relation avec des notaires, fiscalistes et avocats genevois de confiance pour valider le montage avant tout engagement.
-
Une recherche ciblée
Nous sélectionnons des biens compatibles avec votre statut et votre projet : résidence, investissement ou locaux d’entreprise.
-
Jusqu’à la signature
Négociation, financement, coordination avec le notaire et la banque, puis remise des clés.
Votre projet
Parlons de votre installation ou de votre investissement
Un conseiller vous rappelle sous 24 à 48 h pour faire le point sur votre situation, sans engagement.
- Les règles qui s’appliquent à votre situation, en clair
- Une mise en relation avec les spécialistes utiles à votre projet
- Une sélection de biens compatibles avec votre statut
Sources
Où vérifier ces informations
- Lex Koller : questions et réponsesOffice fédéral de la justice
- Révision de la Lex KollerOffice fédéral de la justice
- Acquisition de biens immobiliers par des personnes à l’étrangerÉtat de Genève
- Loi sur les droits d’enregistrementRecueil systématique genevois
- Réduction des droits pour une résidence principaleRecueil systématique genevois
- Tarif du registre foncierRecueil systématique genevois
- Tarif des notairesRecueil systématique genevois
- Exigences minimales pour les financements hypothécairesFINMA
- Encouragement à la propriété du logement avec la prévoyance professionnelleOffice fédéral du logement
- Suppression de la valeur locative : entrée en vigueurAdministration fédérale des contributions
- Valeur locativeÉtat de Genève
- Impôt immobilier complémentaireÉtat de Genève
- Valeur fiscale et impôt sur la fortuneÉtat de Genève
- Impôt sur les bénéfices et gains immobiliersÉtat de Genève
- Annoncer mon arrivée à l’OCPMÉtat de Genève
- Affiliation obligatoire à l’assurance-maladieÉtat de Genève
- Permis B UE/AELESecrétariat d’État aux migrations
- Taxation ordinaire ultérieureÉtat de Genève
- Imposition d’après la dépense : montants indexésÉtat de Genève
- Créer une SA ou une SàrlÉtat de Genève
- Sàrl : capital et créationPortail PME de la Confédération
- Imposition des entreprises : projet de loi 13496Grand Conseil genevois
Ces informations sont générales et fournies à titre indicatif ; elles ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles évoluent : votre notaire et votre fiscaliste confirment ce qui s’applique à votre situation. Dernière vérification : 26 octobre 2026.
Un projet à Genève ?
Commençons par un premier échange
Sans engagement. Un conseiller vous rappelle sous 24 à 48 h.