Qu’est-ce que Casatax ?
Casatax est un avantage fiscal instauré en 2004 par le canton de Genève pour faciliter l’accès à la propriété. Inscrit à l’article 8A de la loi genevoise sur les droits d’enregistrement (LDE), il permet à tout acquéreur d’un logement destiné à sa résidence principale de bénéficier d’une réduction significative sur deux postes de frais :
- les droits d’enregistrement (droits de mutation), qui s’élèvent normalement à 3% du prix d’achat ;
- les frais de constitution de la cédule hypothécaire, en cas de recours à un prêt hypothécaire.
⚠️ Casatax est un dispositif exclusivement genevois. Il ne s’applique dans aucun autre canton suisse.
Sans Casatax, les frais totaux d’acquisition à Genève représentent environ 4% du prix d’achat (droits de mutation + registre foncier + honoraires du notaire). Ces frais doivent être couverts uniquement par des fonds propres — ils ne peuvent ni être empruntés, ni financés par le 2e ou 3e pilier. Casatax réduit donc directement le montant de fonds propres à mobiliser.
Nouveaux barèmes Casatax 2026
Chaque année, les montants Casatax sont révisés au 1er mars en fonction de l’indice genevois des prix de la construction (IPC-GE). Pour 2026, l’indice a atteint 115,5 points en octobre 2025 (contre 113,8 en 2024), entraînant une revalorisation de +1,4%.Tableau comparatif des barèmes Casatax
| Indicateur | 2024 | 2025 | 2026 |
| Plafond du prix d’achat | CHF 1’359’903 | CHF 1’374’396 | CHF 1’394’928 |
| Réduction droit d’enregistrement | CHF 20’399 | CHF 20’616 | CHF 20’924 |
| Réduction cédule hypothécaire | 50 % | 50 % | 50 % |
| Indexation annuelle | +1,8 % | +1,1 % | +1,4 % |
Source : Communiqué officiel du Conseil d’État de Genève, 4 février 2026.
Ce que ces chiffres signifient concrètement
- Le plafond de CHF 1’394’928 représente la valeur maximale d’acquisition pour être éligible. Si votre bien dépasse ce montant, vous ne pouvez pas prétendre à Casatax.
- La réduction de CHF 20’924 correspond à l’économie maximale sur les droits d’enregistrement. Si votre prix d’achat est inférieur au plafond, la réduction est calculée proportionnellement.
- La réduction de 50% sur la cédule hypothécaire s’applique quel que soit le montant de l’acte hypothécaire.
Conditions pour bénéficier de la Casatax 2026
Pour obtenir la réduction Casatax, toutes les conditions suivantes doivent être remplies simultanément :
Conditions liées au bien
- Le bien doit être un logement (appartement en PPE ou maison individuelle)
- Le prix d’achat ne doit pas dépasser CHF 1’394’928 (dès le 1er mars 2026)
- Le bien est situé dans le canton de Genève
Conditions liées à l’acquéreur
- L’acheteur doit être une personne physique (une société ne peut pas bénéficier de Casatax)
- Le bien doit être destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur
- La preuve d’occupation doit être fournie à l’Administration cantonale dans les 2 ans suivant l’achat
- L’acquéreur doit occuper le bien en continu pendant 3 ans minimum
Condition procédurale
- La demande de Casatax doit être faite au moment de l’acte notarié. Il est impossible de la formuler après coup. C’est votre notaire et votre courtier qui se coordonnent pour l’intégrer dans l’acte d’achat.
⚠️ En cas de non-respect des engagements d’occupation (revente rapide, mise en location, déménagement), l’avantage fiscal est intégralement repris par l’Administration.
Comment faire la demande de Casatax ?
La procédure est simple, à condition de s’y prendre au bon moment :
- Avant la signature : indiquez à votre courtier ou notaire que vous souhaitez bénéficier de Casatax. Ils vérifieront l’éligibilité de votre bien.
- Le jour de l’acte : la mention Casatax est intégrée directement dans l’acte d’achat passé devant notaire.
- Dans les 2 ans suivant l’achat : envoyez à l’Administration fiscale cantonale (AFC) le formulaire de déclaration d’affectation et une attestation de domicile, disponible sur la plateforme e-démarches du canton de Genève.
- Pendant 3 ans minimum : occupez le bien comme résidence principale pour consolider définitivement l’avantage.
En résumé
Casatax 2026, en vigueur depuis le 1er mars, représente une opportunité concrète pour réduire le coût d’acquisition d’un logement à Genève. Avec un plafond relevé à CHF 1’394’928 et une réduction des droits d’enregistrement atteignant CHF 20’924, le dispositif reste l’un des leviers fiscaux les plus efficaces pour les acquéreurs genevois.
Si votre projet immobilier se situe autour du seuil de prix, l’entrée en vigueur des nouveaux barèmes mérite d’être prise en compte dans votre calendrier de signature.
Vous avez un projet d’achat à Genève en 2026 ? Contactez notre équipe pour vérifier votre éligibilité à Casatax et optimiser votre plan de financement !
