Un canton où l’on possède peu son logement
Genève affiche le taux de propriétaires-occupants le plus bas de Suisse, autour de 18%. Cette situation tient à plusieurs facteurs : un parc locatif prépondérant, des prix élevés et surtout un cadre légal qui rend quasiment impossible la vente d’un appartement locatif à son occupant.
Ce que prévoit le droit actuel
Aujourd’hui, l’article 39 de la LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation) encadre très strictement ce type de vente. Trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- une occupation du logement par le locataire depuis au moins trois ans ;
- l’accord écrit d’au moins 60% des autres locataires de l’immeuble ;
- une autorisation du Département du territoire, qui arbitre entre l’intérêt du locataire à devenir propriétaire et l’intérêt public au maintien du parc locatif.
Dans les faits, ce mécanisme laisse passer très peu de dossiers chaque année à l’échelle du canton.
Ce que changerait la loi 13025
Le texte soumis au vote supprime la règle des 60% d’accord des autres locataires ainsi que la pesée des intérêts par l’État, pour les remplacer par des critères automatiques. Un locataire pourrait acheter son logement si les conditions suivantes sont réunies :
- il occupe le logement depuis au moins trois ans ;
- le propriétaire accepte librement de vendre, sans y être contraint : la décision de vendre reste entièrement entre ses mains ;
- le locataire est informé de ses droits face à un éventuel congé donné en vue d’une vente ;
- l’acheteur s’engage à occuper personnellement le logement pendant cinq ans au minimum après l’achat, sauf motif reconnu (divorce, décès, mutation professionnelle, raisons de santé) ;
- le prix de vente est plafonné, indexé sur la moyenne des prix des PPE en zone de développement approuvés sur les trois dernières années, soit environ 7’000 CHF/m² actuellement, très en retrait des prix du marché libre.
À titre d’exemple, un cinq pièces de 100 m² pourrait ainsi se vendre autour de 700’000 CHF dans ce cadre, contre un prix nettement supérieur en marché libre.
Deux lectures opposées d’un même texte
Le camp du oui, porté par le PLR, le Centre et le MCG, présente la loi comme une réponse à une situation qu’il juge aujourd’hui quasi bloquante, et met en avant les garde-fous du texte : ancienneté minimale, obligation d’occupation pendant cinq ans, prix plafonné. Pour ses partisans, il s’agit d’ouvrir une option supplémentaire à des locataires installés de longue date, sans créer d’obligation pour le propriétaire.
Le camp du non, mené par l’Asloca et soutenu par la gauche ainsi que, plus étonnamment, par l’UDC et Libertés et Justice sociale, redoute l’effet inverse : que la possibilité de vendre à un prix plafonné, mais tout de même attractif, pousse certains propriétaires à donner congé aux locataires qui ne sont pas en mesure d’acheter, afin de revendre le bien libre. Selon cet argumentaire, la protection actuelle contre le congé-vente ne tiendrait que grâce au verrou de la LDTR que la loi 13025 entend justement assouplir. Ses opposants craignent aussi une transformation progressive de logements à loyer modéré en propriété, au détriment de l’offre locative abordable.
Le Conseil d’État genevois ne prend pas position officielle sur cet objet.
Ce que cela signifie pour les propriétaires et futurs acquéreurs
Pour un propriétaire bailleur, la loi 13025 n’introduirait aucune obligation : la décision de vendre resterait de son seul ressort. Elle offrirait en revanche une option supplémentaire pour céder un bien à son occupant, dans un cadre de prix plafonné et donc distinct d’une vente en marché libre. Pour un locataire installé depuis plusieurs années, elle ouvrirait, sous conditions, une voie d’accès à la propriété à un prix sensiblement inférieur au marché genevois.
Le résultat du scrutin du 27 septembre 2026 déterminera si ce mécanisme entre en vigueur. Millenium Properties suit ce dossier avec attention, compte tenu de ses implications potentielles sur le marché de la vente et de la gérance à Genève, et se tient à disposition des propriétaires souhaitant faire le point sur leur situation.
