Guide
Calcul hypothèque en Suisse : taux et fonds propres pour acheter à Genève
Pour acheter à Genève, il faut en général 20 % de fonds propres, puis prouver que les charges calculées à un taux théorique de 5 % ne dépassent pas un tiers du revenu brut. Méthode, exemples chiffrés et taux de novembre 2026.
Pour financer un achat immobilier à Genève, il faut en règle générale apporter au moins 20 % du prix en fonds propres, l’hypothèque couvrant au plus 80 % de la valeur du bien. Le prêteur vérifie ensuite que les charges annuelles, calculées avec un taux théorique de 5 % et non avec le taux réellement payé, ne dépassent pas un tiers du revenu brut du ménage.
Les taux effectifs sont nettement plus bas : au 9 novembre 2026, la Banque Cantonale de Genève affichait 1,61 % sur 2 ans, 1,86 % sur 5 ans et 2,02 % sur 10 ans pour une résidence principale. Ce guide détaille le calcul, pas à pas, avec des exemples genevois.
Les fonds propres : 20 % du prix, avec des règles d’origine
Selon la brochure de financement diffusée par la BCGE, la pratique courante consiste à financer au maximum 80 % de la valeur de gage par hypothèque. Les 20 % restants sont les fonds propres. Valeur de gage : la valeur retenue par le prêteur pour le bien, qui peut différer du prix payé.
La part qui ne peut pas venir du 2e pilier
Au minimum 10 % du financement doit provenir de sources autres que le 2e pilier : épargne, titres, donation, avoirs du pilier 3a. Le reste des fonds propres peut provenir de la prévoyance professionnelle, par retrait ou mise en gage. Le détail des sources mobilisables figure dans notre guide sur les fonds propres pour un achat immobilier en Suisse.
Résidence principale uniquement
La même brochure précise que le 2e pilier et le pilier 3a ne peuvent servir que pour la résidence principale. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, les fonds propres proviennent donc entièrement d’autres sources. Les modalités de l’encouragement à la propriété du logement (EPL) et l’usage du 3e pilier pour l’achat immobilier sont expliqués dans des pages dédiées.
Calcul hypothèque suisse : la méthode en trois contrôles
Un calculateur en ligne donne un premier ordre de grandeur. Le prêteur, lui, procède à trois vérifications successives.
- Le nantissement. L’hypothèque ne dépasse pas 80 % de la valeur de gage ; les fonds propres couvrent au moins 20 %.
- Les charges théoriques. Un guide de financement publié en février 2024 par un assureur suisse rappelle que les prêteurs appliquent souvent un taux théorique de 5 %, auquel s’ajoutent 1 % de la valeur du bien par an pour l’entretien et les frais accessoires, ainsi que l’amortissement.
- La capacité financière. Ces charges totales ne devraient généralement pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage.
Le taux de 5 % est un garde-fou : il vérifie que le ménage pourrait encore assumer son logement si les taux remontaient. Il explique pourquoi un dossier peut être refusé alors que la mensualité réelle paraît modeste.
Exemple chiffré à Genève
Selon l’estimation Millenium Properties du 12 novembre 2026, le prix médian à Genève atteint CHF 15'300.– le m² pour un appartement et CHF 14'200.– le m² pour une villa. Les deux exemples ci-dessous appliquent la méthode décrite plus haut, hors amortissement.
| Poste | Appartement de 100 m² | Villa de 180 m² |
|---|---|---|
| Prix d’achat | CHF 1'530'000.– | CHF 2'556'000.– |
| Fonds propres (20 %) | CHF 306'000.– | CHF 511'200.– |
| dont hors 2e pilier (10 %) | CHF 153'000.– | CHF 255'600.– |
| Hypothèque (80 %) | CHF 1'224'000.– | CHF 2'044'800.– |
| Intérêts théoriques (5 %) | CHF 61'200.– | CHF 102'240.– |
| Entretien et frais (1 %) | CHF 15'300.– | CHF 25'560.– |
| Charges annuelles hors amortissement | CHF 76'500.– | CHF 127'800.– |
| Revenu brut minimal (× 3) | CHF 229'500.– | CHF 383'400.– |
L’amortissement s’ajoute à ces charges et relève donc le revenu requis. Son montant dépend du découpage du prêt retenu par le prêteur ; votre conseiller l’intègre au calcul dès que l’offre de financement est connue.
Les taux hypothécaires en novembre 2026
Les taux indicatifs publiés par la BCGE au 9 novembre 2026, pour une habitation principale en premier rang, donnent la mesure de l’écart entre le taux théorique et le taux payé. Appliqués à l’hypothèque de l’appartement de l’exemple (CHF 1'224'000.–) :
| Durée | Taux indicatif | Intérêts annuels | Intérêts mensuels |
|---|---|---|---|
| Fixe 2 ans | 1,61 % | CHF 19'706.– | CHF 1'642.– |
| Fixe 5 ans | 1,86 % | CHF 22'766.– | CHF 1'897.– |
| Fixe 10 ans | 2,02 % | CHF 24'725.– | CHF 2'060.– |
| Variable | 2,50 % | CHF 30'600.– | CHF 2'550.– |
La banque précise que ces taux varient selon le bien et la situation financière de l’emprunteur. Ce sont des repères, pas une offre.
Taux fixe ou SARON
Le taux fixe garantit la charge d’intérêts sur toute la durée choisie. L’hypothèque SARON suit le taux interbancaire au jour le jour : selon le calculateur hypothécaire de la BCGE, son coût se fonde sur le taux overnight SARON, auquel s’ajoute la marge de la banque. Les résultats d’un tel calculateur restent indicatifs et sans engagement ; les conditions se vérifient au moment de la demande. Le choix dépend surtout de la marge de manœuvre du budget face à une hausse.
À l’échéance : le renouvellement
À la fin d’une tranche à taux fixe, le prêt est renouvelé, auprès du même prêteur ou d’un autre. Les règles de capacité financière s’appliquent de nouveau ; un revenu en baisse ou une valeur de gage révisée peut modifier les conditions.
L’amortissement : ce que l’on rembourse vraiment
L’amortissement est le remboursement progressif du capital emprunté. En Suisse, l’hypothèque n’a pas à être remboursée en totalité : la deuxième hypothèque, soit la tranche supérieure du prêt, est en règle générale amortie dans les 15 ans, selon le guide de 2024 cité plus haut. Le seuil qui la sépare de la première hypothèque est fixé par le prêteur.
L’amortissement peut être direct, le capital diminuant chaque année, ou indirect, par des versements sur un compte de prévoyance nanti. Le second maintient la dette constante, ce qui a des conséquences fiscales à examiner avec un fiscaliste.
Le prêt cantonal quand les fonds propres manquent
Selon la fiche du canton de Genève sur le prêt de l’État, le canton peut depuis novembre 2024 compléter les fonds propres des acquéreurs qui ne réunissent pas les 20 % habituellement demandés. Pour une résidence principale admissible :
- l’acquéreur apporte au moins 5 % du prix ;
- le prêt cantonal couvre au maximum les 15 % manquants ;
- sa durée est de 10 ans au plus, avec amortissement complet à l’échéance.
Sur l’appartement de l’exemple, cela représente CHF 76'500.– d’apport personnel et jusqu’à CHF 229'500.– de prêt cantonal, soit au moins CHF 22'950.– d’amortissement par an sur 10 ans. Cette charge s’ajoute au calcul de capacité financière ; les conditions d’admissibilité se vérifient auprès du canton.
Avant de signer : les points à vérifier
- L’accord de principe du prêteur, obtenu avant toute offre ferme.
- La valeur de gage retenue, qui peut être inférieure au prix convenu et augmenter alors les fonds propres nécessaires.
- L’origine des fonds, avec la part hors 2e pilier documentée.
- Les charges réelles : entretien, charges de copropriété, amortissement.
- L’évolution des prix : selon l’estimation Millenium Properties du 12 novembre 2026, les prix genevois ont progressé de 2,8 % sur 12 mois et de 31,6 % sur 10 ans, appartements comme villas.
Le parcours complet, de la recherche à l’acte notarié, est décrit dans notre guide du premier achat immobilier à Genève. Si votre projet suppose la vente d’un bien existant, votre conseiller établit une estimation argumentée de votre bien, utile pour chiffrer vos fonds propres. Vous décidez ensuite, sans obligation de mandat.
Questions fréquentes
Ce que l’on nous demande le plus
Combien de fonds propres faut-il pour acheter à Genève ?
En règle générale, 20 % du prix, dont au moins 10 % provenant d’autres sources que le 2e pilier. Pour un appartement de CHF 1'530'000.–, cela représente CHF 306'000.–. Depuis novembre 2024, un prêt cantonal peut compléter les fonds propres si l’acquéreur apporte au moins 5 %.
Pourquoi la banque calcule-t-elle avec un taux de 5 % ?
Le taux théorique de 5 % sert à vérifier que le ménage pourrait assumer son logement si les taux remontaient. Avec l’entretien estimé à 1 % de la valeur du bien et l’amortissement, les charges ne devraient généralement pas dépasser un tiers du revenu brut. Le taux réellement payé est inférieur.
Quel revenu faut-il pour emprunter CHF 1'000'000.– ?
À 5 % théoriques, les intérêts retenus s’élèvent à CHF 50'000.– par an, auxquels s’ajoutent l’entretien (1 % de la valeur du bien) et l’amortissement. Pour un bien de CHF 1'250'000.– financé à 80 %, les charges hors amortissement atteignent CHF 62'500.–, soit un revenu brut d’au moins CHF 187'500.–. Voir aussi notre page sur la capacité financière.
Peut-on utiliser son 2e pilier pour une résidence secondaire ?
Non. Le 2e pilier et le pilier 3a ne peuvent servir que pour la résidence principale. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, les fonds propres proviennent d’autres sources.
Faut-il rembourser toute l’hypothèque ?
Non. Seule la deuxième hypothèque, la tranche supérieure du prêt, est en règle générale amortie dans les 15 ans. Le seuil entre les deux tranches est fixé par le prêteur. Le reste peut être conservé, puis renouvelé à chaque échéance.
Sources
Où vérifier ces informations
- Taux hypothécaires indicatifs (nouvel onglet) Banque Cantonale de Genève (BCGE) ·
- Calculateur de prêt hypothécaire (nouvel onglet) Banque Cantonale de Genève (BCGE) ·
- Prêt de l’État pour l’acquisition d’un logement (nouvel onglet) République et canton de Genève ·
- Financement immobilier : repères sur les fonds propres et la capacité financière (nouvel onglet) Association suisse des banquiers (ASB)
- Financement immobilier : ce qu’il faut savoir (nouvel onglet) La Mobilière ·
