Fiscalité immobilière à Genève : particulier ou société immobilière

À Genève, un propriétaire privé est concerné par quatre impositions. Le revenu tiré du bien (valeur locative ou loyers), la fortune (valeur fiscale), l’impôt immobilier complémentaire (1 ‰ de la valeur fiscale, 0,2 ‰ pour la résidence principale) et, à la vente, l’impôt sur le gain immobilier, dont le taux passe de 50 % à 2 % selon la durée de détention. Deux changements récents comptent : l’indexation de certaines valeurs fiscales depuis 2026 et la suppression de la valeur locative à partir de la période fiscale 2029.

Détenir un bien par une société immobilière ne fait pas disparaître ces impôts. Leur logique change : certains taux diffèrent pour les personnes morales et le barème du gain décrit ici vise les particuliers. Ce guide reprend les règles publiées par l’administration genevoise, puis les points à examiner avec un fiscaliste avant de choisir une structure.

Les quatre impôts du propriétaire genevois

Selon la page de l’État de Genève consacrée à l’impôt des propriétaires immobiliers, un bien situé dans le canton intervient à plusieurs endroits de la déclaration. Le tableau résume leur logique.

Revenu : valeur locative, loyers et réforme de 2029

Le bien occupé par son propriétaire

Le propriétaire qui habite son logement déclare une valeur locative : un revenu théorique, correspondant au loyer qu’il n’a pas à payer. En contrepartie, le droit en vigueur prévoit des déductions, notamment pour les frais d’entretien.

Le bien loué

Un bien mis en location produit un revenu locatif imposable, toujours selon l’administration fiscale genevoise. Pour un propriétaire bailleur, la gestion des loyers et des charges a donc une incidence directe sur la déclaration. Notre page gérance immobilière à Genève décrit ce que couvre un mandat de gestion.

Ce qui change dès la période fiscale 2029

L’État de Genève a annoncé le 7 avril 2026 que l’abolition de l’imposition de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Trois conséquences pour les logements occupés par leur propriétaire :

• la valeur locative ne sera plus imposée à partir de la période fiscale 2029 ;
• les frais d’entretien ne seront en principe plus déductibles ;
• des règles particulières s’appliqueront aux intérêts passifs et à certains investissements énergétiques.

Jusqu’à fin 2028, le régime actuel reste applicable. Pour un propriétaire qui envisage des travaux d’entretien importants, le calendrier mérite d’être examiné : réalisés sous le régime actuel, ces frais restent déductibles selon le droit en vigueur.

Fortune : la valeur fiscale et son indexation depuis 2026

Les propriétaires et usufruitiers déclarent la valeur fiscale de leurs biens, qui entre dans la fortune imposable. Valeur fiscale : montant retenu par l’administration pour l’impôt, distinct du prix auquel le bien se vendrait.

Depuis la période fiscale 2026, certaines villas et certains appartements en propriété par étages (PPE) font l’objet d’une indexation annuelle. Un abattement existe pour un bien occupé de manière continue par son propriétaire ou ses proches : la valeur fiscale peut être réduite de 4 % par année, jusqu’à 40 %. La situation d’un usufruitier se traite de la même manière pour la déclaration.

L’impôt immobilier complémentaire

Spécificité genevoise, l’impôt immobilier complémentaire se calcule sur la valeur fiscale des biens situés dans le canton. Il ne tient compte ni de la capacité financière du propriétaire ni des dettes hypothécaires.

• Taux pour une personne physique : 1 ‰.
• Taux réduit pour la résidence principale : 0,2 ‰.
• Redevable : la personne inscrite comme propriétaire ou usufruitière au 31 décembre de la période fiscale.
• Personnes morales : des taux différents s’appliquent à certains biens.

À titre d’illustration, pour une valeur fiscale de CHF 1'000'000.–, l’impôt est de CHF 1'000.– au taux de 1 ‰, et de CHF 200.– si le bien est la résidence principale. La date du 31 décembre compte : une vente signée début janvier laisse l’impôt de l’année écoulée au vendeur.

À la vente : l’impôt sur le gain immobilier

Selon la page cantonale calculer le montant de l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, le gain privé est imposé à un taux qui diminue avec la durée de détention.

Le gain tient compte de la valeur d’achat, des travaux à plus-value et de certains frais. Les frais d’entretien, eux, ne sont pas des dépenses à plus-value. Une déclaration est requise pour toute vente. Conserver les factures de travaux dès l’achat simplifie ce calcul des années plus tard. Le détail figure dans notre guide sur le calcul de l’imposition du gain immobilier à Genève.

Exemple chiffré, à titre indicatif : un gain imposable de CHF 200'000.– sur un bien détenu depuis plus de 25 ans supporte un impôt de CHF 4'000.– au taux de 2 %. Le même gain réalisé en moins de deux ans serait imposé à 50 %.

Fiscalité d’une société immobilière en Suisse : les points à vérifier à Genève

Une société immobilière est une personne morale qui détient un ou plusieurs immeubles ; l’associé ou l’actionnaire détient, lui, des parts de cette société. Ce montage déplace l’imposition, sans la supprimer. Les sources cantonales permettent de poser trois repères.

1. L’impôt immobilier complémentaire reste dû sur les immeubles genevois, avec des taux différents pour certains biens détenus par des personnes morales. Le taux réduit de la résidence principale vise les personnes physiques.
2. Le barème dégressif du gain présenté plus haut concerne le gain immobilier privé. Pour un immeuble détenu par une société, le traitement du bénéfice de vente doit être vérifié au cas par cas.
3. L’abattement sur la valeur fiscale et la suppression de la valeur locative sont pensés pour le logement occupé par son propriétaire ou ses proches. Leur application à un bien détenu par une société n’est pas acquise et se vérifie avant l’acquisition.

S’y ajoutent les questions propres à la société : imposition de son bénéfice et de son capital, distribution des revenus aux associés, sortie du bien ou cession des parts. Ces points relèvent d’un fiscaliste ou d’un notaire. Le rôle de votre conseiller est de vous donner la valeur de marché du bien et les données locatives qui servent de base à leurs calculs. Notre guide sur la fiscalité immobilière suisse et ses stratégies d’optimisation complète ces repères.

Biens hors du canton ou à l’étranger

Un contribuable genevois peut posséder un bien dans un autre canton ou à l’étranger. Selon l’administration fiscale genevoise, la valeur et le revenu de ce bien peuvent notamment influer sur le taux applicable à son imposition à Genève. Il se déclare donc, même s’il n’est pas imposé dans le canton.

Valeur de marché et valeur fiscale : deux chiffres à distinguer

La valeur fiscale sert à l’impôt ; la valeur de marché guide une vente, un partage ou un apport à une société. Selon l’estimation Millenium Properties du 12 novembre 2026, le prix médian à Genève s’établit à CHF 15'300.– le m² pour les appartements et à CHF 14'200.– le m² pour les villas, avec une évolution de +2,8 % sur douze mois et de +31,6 % sur dix ans. Sur une longue détention, l’écart entre prix d’achat et prix de vente peut donc être significatif, ce qui donne tout son poids à la durée de détention dans le calcul du gain.

Pour connaître la valeur actuelle de votre bien, une estimation argumentée par votre conseiller part des ventes comparables du quartier. Vous décidez ensuite, sans obligation de mandat.

Préparer ses décisions, étape par étape

1. Rassembler les actes d’achat, les factures de travaux et les dernières déclarations fiscales.
2. Distinguer travaux à plus-value et frais d’entretien, et situer les travaux prévus par rapport à fin 2028.
3. Vérifier si le bien bénéficie de l’abattement lié à l’occupation continue.
4. Faire estimer la valeur de marché avant toute vente, donation ou restructuration en société.
5. Soumettre le montage envisagé à un fiscaliste, chiffres à l’appui.